Thời gian gần đây do thị trường bất động sản (nhất là đất đai) có giai đoạn lên cơn sốt xình xịch rồi sau đó lại lao dốc thảm hại suốt trong Nam, ngoài Bắc. Và tất nhiên, “tấc đất, tấc vàng” giá trị giao dịch toàn tiền tỷ cả nên phần nhiều nếu chưa ký được hợp đồng chuyển nhượng ngay thì hai bên sẽ làm thủ tục đặt cọc trước để thỏa thuận giá cả, ngày ký và các nội dung khác của hợp đồng chuyển nhượng sẽ ký.
Căn cứ quy định pháp luật dân sự hiện hành thì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải có công chứng, chứng thực. Cho nên hình thức văn bản đặt cọc rất là đa dạng: giấy đặt cọc, Thỏa thuận đặt cọc, Văn bản giao – nhận tiền đặt cọc, Hợp đồng đặt cọc (có hoặc không công chứng/chứng thực).
Rồi do giá cả biến động từng ngày, hợp đồng chính chưa ký nên thỏa thuận về giá giao dịch không còn phù hợp thị trường (lên cao hoặc xuống thấp) làm một bên so đo, tính toán hơn thiệt, đơn phương hủy thỏa thuận đặt cọc; hoặc có thỏa thuận đặt cọc không đủ điều kiện giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng hoặc vì những lý do khác dẫn đến tranh chấp liên quan đến khoản tiền đặt cọc và thỏa thuận đặt cọc. Thường thì một bên nhận thấy quyền lợi của mình bị bên kia xâm hại khởi kiện ra Tòa án.
Tuy nhiên, có trường hợp kiện mà lại thua (vì ngộ nhận). Có trường hợp thỏa thuận đặt cọc bị tuyên vô hiệu. Có trường hợp không kiện tụng gì, chấp nhận mất tiền đặt cọc hoặc phạt cọc trong trường hợp mình không có lỗi mà cứ tưởng mình vi phạm hợp đồng hoặc không biết được bản chất của văn bản đặt cọc đã ký là vô hiệu.
Vậy, hiểu về hợp đồng đặt cọc và xử lý tiền/tài sản đặt cọc thế nào cho đúng theo quy định pháp luật để tránh hoặc giảm các thiệt hại/chi phí khi hợp đồng đặt cọc bị hủy hoặc xảy ra tranh chấp, kiện cáo?
Trong phần chia sẻ này tôi sẽ thiên về hợp đồng đặt cọc mảng bất động sản.
Phần A. ĐIỀU KIỆN ĐỂ VĂN BẢN ĐẶT CỌC CÓ HIỆU LỰC.
Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định về Đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy, đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đồng thời, nó cũng là một giao dịch dân sự. Vì là một giao dịch dân sự nên nó phải đảm bảo đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và cũng để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của các bên khi không may xảy ra tranh chấp.
Hợp đồng đặt cọc sẽ có hiệu lực khi:
+ Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi tuân thủ các quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015; đó là:
– Chủ thể (bên đặt cọc và bên nhận cọc) có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với quy định pháp luật về độ tuổi giao kết hợp đồng liên quan.
Về độ tuổi ký kết hợp đồng liên quan bất động sản, động sản phải đăng ký như đã có lần trao đổi, chủ thể tham gia giao dịch phải đủ 15 tuổi trở lên. Nếu chưa tròn 18 tuổi thì phải được sự đồng ý của cha, mẹ (hoặc người giám hộ) bằng văn bản có công chứng/chứng thực (hoặc cha mẹ ghi ý kiến đồng ý và ký, ghi rõ họ tên vào trang cuối hợp đồng và hợp đồng phải được công chứng/chứng thực).
– Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc hay nhầm lẫn.- Mục đích và nội dung của hợp đồng đặt cọc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và công việc đủ điều kiện thực hiện.
+ Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng đặt cọc là thời điểm ký hợp đồng hoặc một thời điểm khác nếu trong hợp đồng có thỏa thuận. Tuy nhiên, chiếu theo điều luật trên nếu hình thức đặt cọc không phải bằng văn bản (có chữ ký 02 bên) thì thời điểm phát sinh hiệu lực là thời điểm giao nhận tài sản đặt cọc.
Khi không đáp ứng được các điều kiện nói trên hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp khiếu kiện. Khi đó giao dịch liên quan đến hợp đồng đặt cọc cũng vô hiệu.
Hi vọng với những chia sẻ trên về thủ tục công chứng ủy quyền đã giúp khách hàng có thêm thông tin hữu ích. Nếu bạn cần thắc mắc về quá trình thực hiện thủ tục công chứng . Vui lòng liên hệ qua hotline trên hoặc để lại lời nhắn tại website.
Dịch vụ Dịch vụ công chứng tại Hà Nội cam kết không thu thêm phụ phí dịch vụ đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho khách hàng!
DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG HÀ NỘI
- Công chứng viên Trần Duy Khánh: Công chứng viên Trần Duy Khánh với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực công chứng, bất động sản. Cử nhân kinh tế (NEU), Cử nhân Luật (HLU). Phương châm làm việc “An toàn và trách nhiệm”.
- Đội ngũ cộng sự: Đội ngũ gần 20 nhân sự hỗ trợ gồm: Thư ký công chứng viên, cộng tác viên, nhân viên văn phòng. Với nghiệp vụ chuyên môn cao, trách nhiệm và tận tâm với khách hàng.
Bài viết liên quan