Đội ngũ công chứng
“Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là một trong những bước thiết yếu khi giải quyết thủ tục “Sổ đỏ/Sổ hồng” tại Văn phòng công chứng tỉnh/thành phố nơi có bất động sản. Sổ đỏ/Sổ hồng là thuật ngữ người ta thường gọi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa vào màu sắc của giấy chứng nhận.
Sổ đỏ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” do Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp trước ngày 10/12/2009, tên pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Sổ hồng: “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở” do Bộ Xây dựng cấp trước ngày 10/8/2005 được đổi thành “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất công”, và từ ngày 10/8, 2005 đến 2005 Cấp ngày 10 tháng 8 trước ngày 10 tháng 12 năm 2009.
Nghị định số 88/2009/ND-CP quy định việc thống nhất hai loại giấy tờ trên thành một loại giấy tờ chung gọi là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
I. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Khi có đủ điều kiện theo quy định thì người sử dụng đất được chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo những hình thức nhất định. Chuyển quyền sử dụng đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định rõ tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.” Như vậy, việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác được thực hiện thông qua nhiều hình thức khác nhau, cụ thể:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn với nhau nhằm tạo thuận lợi cho việc canh tác nông nghiệp.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân hay gọi là mua bán đất đai). Đây là hình thức phổ biến nhất để chuyển quyền sử dụng đất.
- Thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất của người chết sang người còn sống theo di chúc hoặc theo pháp luật.
- Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác khi các bên còn sống.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất khi góp vốn thành lập doanh nghiệp theo quy định.
1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất như sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.…
Theo đó, người sử dụng đất có quyền định đoạt quyền sử dụng đất bằng việc chuyển nhượng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
2. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 về Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất quy định:
- Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng quy định, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này…”
Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng đất phải được công chứng, chứng thực.
II. Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
1. Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Những loại hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Phiếu yêu cầu công chứng – 01 Bản chính
- Giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD/Giấy chứng minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam/Hộ chiếu (Passport) của các bên tham gia giao dịch – 01 Bản sao
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ thay thế được pháp luật quy định – 01 Bản sao
- Giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng giao dịch mà pháp luật quy định phải có, như:
Một trong những Giấy tờ chứng minh về tình trạng tài sản chung/riêng (trong trường hợp là cá nhân):
- Án ly hôn chia tài sản/án phân chia thừa kế/văn bản tặng cho tài sản…
- Thỏa thuận phân chia tài sản chung riêng/nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung vợ chồng, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng
- Văn bản cam kết/thỏa thuận về tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân
- Giấy chứng nhận kết hôn/xác nhận về quan hệ hôn nhân (trong trường hợp sống chung nhưng chưa làm thủ tục đăng ký kết hôn)
- Giấy tờ xác định về việc tài sản nằm ngoài thời kỳ hôn nhân: Giấy xác nhận về tình trạng hôn nhân (trên cơ sở đối chiếu với thời điểm tạo dựng tài sản)…
Một trong những giấy tờ về thẩm quyền đại diện:
- Trong trường hợp giao dịch của người chưa thành niên: Khai sinh
- Trong trường hợp người đại diện thực hiện giao dịch: Giấy cam kết về việc đại diện vì lợi ích cho con chưa thành niên trong các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của con chưa thành niên
- Trong trường hợp người chưa thành niên thực hiện các giao dịch: Giấy chấp thuận của người đại diện theo pháp luật cho người chưa thành niên thực hiện, xác lập giao dịch dân sự theo quy định pháp luật
- Trong trường hợp đại diện theo ủy quyền: Hợp đồng ủy quyền được lập đúng hình thức quy định.
Trong trường hợp mất/hạn chế năng lực hành vi:
- Án tòa tuyên bố mất năng lực hành vi/hạn chế năng lực hành vi dân sự
- Văn bản thỏa thuận cử người giám hộ, người giám sát giám hộ, đăng ký giám hộ
- Văn bản cam kết về việc người giám hộ giao dịch liên quan đến tài sản vì lợi ích của người mất năng lực hành vi, có sự đồng ý của người giám sát giám hộ.
Một trong những Giấy tờ chứng minh tư cách chủ thể tham gia giao dịch:
Cá nhân là người Việt Nam cư trú trong nước: hộ khẩu
Cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài: có các giấy tờ chứng minh theo quy định của pháp luật về quốc tịch như: Giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam
Giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam, thôi quốc tịch Việt Nam, đăng ký công dân, các giấy tờ chứng minh được phép nhập cảnh vào Việt Nam…
Tổ chức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư):
Có các giấy tờ thể hiện tư cách pháp nhân và thẩm quyền quyết định thực hiện giao dịch theo pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đầu tư:
Giấy đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy phép đầu tư: Con dấu của pháp nhân (để đóng dấu vào văn bản công chứng theo Điều lệ của doanh nghiệp)
Biên bản họp của Hội đồng thành viên/Hội đồng quản trị/Đại hội cổ đông/Ban chủ nhiệm hợp tác xã/Đại hội xã viên về việc chấp thuận hợp đồng giao dịch hoặc văn bản đồng ý của chủ sở hữu doanh nghiệp đối với giao dịch không thuộc thẩm quyền quyết định của người đại diện theo pháp luật (theo quy định của điều lệ doanh nghiệp và văn bản pháp luật)…
Điều lệ của doanh nghiệp/hợp tác xã; Báo cáo tài chính (trong trường hợp chứng minh thẩm quyền của hội đồng quản trị, hội đồng thành viên, ban chủ nhiệm Hợp tác xã).
Giấy tờ chứng minh về năng lực hành vi: giấy khám sức khỏe/tâm thần… (trong trường hợp có nghi ngờ về năng lực hành vi của bên tham gia giao kết hợp đồng);
Chứng minh nhân dân của người làm chứng/người phiên dịch (trong trường hợp cần phải có người làm chứng/người phiên dịch);
Một số giấy tờ khác liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất: Giấy tờ xác nhận về nguồn gốc đất được giao, cho thuê, nhận chuyển nhượng mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (đối với trường hợp bên chuyển nhượng là tổ chức có vốn góp nhà nước); Giấy tờ về việc nộp tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; Giấy tờ về việc đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Giấy tờ khác có liên quan đến văn bản yêu cầu chứng nhận mà pháp luật quy định phải có.
Đối với trường hợp hợp đồng được người yêu cầu công chứng soạn thảo sẵn: ngoài thành phần nêu trên thì kèm theo Dự thảo hợp đồng.
2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu?
Theo Luật công chứng năm 2014 quy định người yêu cầu công chứng có thể thực hiện công chứng tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng.
Phòng công chứng
Là cơ quan nhà nước mở ra để phục vụ nhân dân thực hiện các thủ tục công chứng, chứng thực giấy tờ
Ưu điểm: Lệ phí công chứng tại Phòng công chứng nhà nước không quá cao, phù hợp kinh tế của người dân
Nhược điểm: Yêu cầu nhiều giấy tờ, thủ tục rườm rà, thời gian công chứng lâu mất nhiều thời gian chờ đợi
Văn phòng công chứng
Là tổ chức hành nghề công chứng tư nhân được Pháp luật cho phép, Văn phòng công chứng phải thực hiện và tuân thủ theo các quy định của Nhà nước và Pháp luật đề ra.
Ưu điểm:
- Công chứng viên nhiệt tình, thân thiện nhiều kinh nghiệm
- Hỗ trợ, tư vấn hướng dẫn chuẩn bị những giấy tờ cần thiết
- Thủ tục đơn giản, nhanh chóng
Tùy vào nhu cầu công chứng hợp đồng nhà đất bạn có thể lựa chọn công chứng tại Phòng công chứng nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư nhân.
3. Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Bước 1 : Người yêu cầu công chứng tập hợp đủ các giấy tờ theo hướng dẫn rồi nộp tại Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ ( Bản photo và bản gốc để đối chiếu ); Hồ sơ photo có thể nộp trực tiếp, Gửi Fax, Email hoặc có thể yêu cầu nhận hồ sơ, tư vấn tại nhà ( có thù lao).
- Bước 2: Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ đã nhận và các điều kiện công chứng, nếu thấy đủ điều kiện thì sẽ nhận hồ sơ, nếu thiếu sẽ yêu cầu bổ sung hoặc từ chối tiếp nhận nếu không đủ điều kiện công chứng theo Luật định.
- Bước 3: Ngay sau khi đã nhận đủ hồ sơ, bộ phận nghiệp vụ sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng giao dịch ( Trong thời gian khoảng 30 – 45 phút ). Hợp đồng, giao dịch sau khi soạn thảo sẽ được chuyển sang Công chứng viên thẩm định nội dung, thẩm định kỹ thuật để rà soát lại, và chuyển cho các bên đọc lại.
- Bước 4: Các bên sau khi đã đọc lại, nếu không có yêu cầu chỉnh sửa gì sẽ ký/điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng ( theo hướng dẫn ). Công chứng viên sẽ ký sau đó để chuyển sang bộ phận đóng dấu, lưu hồ sơ và trả hồ sơ.
- Bước 5: Người yêu cầu công chứng hoặc một trong các bên nộp lệ phí, thù lao công chứng, nhận các bản hợp đồng, giao dịch đã được công chứng tại quầy thu ngân, trả hồ sơ.
Hy vọng thông qua bài viết này, bạn đọc đã nắm bắt được những thông tin của thủ tục công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cũng như yên tâm lựa chọn dịch vụ công chứng tại Dịch vụ công chứng Hà Nội.
Để biết thêm chi tiết hoặc có bất cứ thắc mắc nào cần được giải đáp, quý khách vui lòng liên hệ theo địa chỉ:
- Dịch vụ công chứng Hà Nội – Công ty Luật Hưng Hà
- Địa chỉ: 88 Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội.
- Tel: 0902.130.567 – 099.530.6789
- Email: [email protected]
- Website: https://congchunghanoi.vn/
Bài viết liên quan